Ecco tutto quello che c’è da sapere sulla cedolare secca dei negozi

In questo articolo parleremo di una importante novità che ha introdotto  la cedolare secca sugli immobili commerciali. Con attenzione particolare ai requisiti soggettivi del locatore, alle caratteristiche degli immobili commerciali,  alla durata del regime della cedolare secca, alla proroga, alle modalità di versamento e infine agli effetti della stessa sul reddito.

Che cos’è la cedolare secca?

E’ un regime facoltativo, che si concretizza nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali sulla parte di reddito derivante dell’immobile  per il titolare dei canoni di locazione.

L’aliquota applicabile è quella del 21% sull’intero canone di locazione; non è possibile richiedere  l’aggiornamento del canone.

 La Legge di Bilancio 2019 – L. 145/2018 –   ha introdotto la possibilità di applicare il regime della cedolare secca anche ai redditi da locazione derivanti da immobili commerciali di categoria C/1.

 L’ articolo 1, comma 59, L. 145/2018dispone infatti che:

 “Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca con l’aliquota del 21%.

Come si esercita l’opzione per la cedolare secca?

L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata alla registrazione del contratto o nelle annualità successive. Alla registrazione del contratto l’opzione deve essere effettuata con il modello RLI utilizzato per la registrazione dell’atto stesso.

Per ulteriori approfondimenti rimandiamo al sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/Schede/FabbricatiTerreni/Cedolare+secca/cedolare+secca+come+si+sceglie/?page=schedefabbricatieterreni

Quali sono gli immobili interessati dalla cedolare secca?

 E’ possibile applicare la cedolare secca sui locali commerciali  classificati nella categoria catastale:

 C/1 negozi e botteghe – pertinenze suddivise in:

C/2  Magazzini e locali di deposito, 

C/6  Stalle, scuderie e rimesse,

 C/7  Tettoie chiuse e aperte se congiuntamente locate.

Sono escluse le altre categorie catastali relative ad immobili strumentali, quali:

immobili ad uso ufficio  A/10,

 immobili destinati ad attività industriali o artigianali D,

 laboratori C/3.

Requisito  soggettivo

Il locatore è una persona fisica che opera come “privato” e non nell’esercizio di un’attività d’impresa  lavoro autonomo. Notevole differenza, rispetto agli immobili abitativi in cui il locatario può essere un conduttore che opera nell’ambito dell’attività d’impresa.

Immobili commerciali soggetti a cedolare secca e loro caratteristiche

I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati. L’aliquota applicabile è del 21%. Nella superficie non si contano le pertinenze che pure possono essere locate insieme al negozio. Si potrà tassare al 21% il canone derivante dalla locazione di un negozio di 500 metri quadrati e di un magazzino pertinenziale di 120 metri quadrati. 

Quanto dura il regime facoltativo della cedolare secca?

La cedolare secca sulle locazioni commerciali ha ad oggetto i contratti di locazione stipulati nel 2019; ad eccezione dei contratti stipulati nel 2019, qualora alla data del 15.10.2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra gli stessi soggetti e per il medesimo immobile, interrotto prima della scadenza naturale.

La cedolare secca sugli immobili  commerciali trova applicazione  soltanto:

• in sede di stipula di un nuovo contratto nel 2019­ a seguito della scadenza naturale del contratto in essere alla data del 15.10.2018 qualora le parti contraenti siano le stesse.
• oppure  un nuovo contratto stipulato nel 2019 con diversi contraenti e per tutta la durata del contratto.

Proroga

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Come e  quando si paga la cedolare secca affitti 2019?

Siccome non ci sono, a tutt’oggi, regole diverse per la cedolare secca sui negozi si presume che valgano le stesse regole specifiche, previste per i contratti di beni immobili. In generale, l’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

Qualora invece parliamo di anni successivi al primo, allora l’acconto, è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente.

Vediamo in dettaglio in che misura si paga la cedolare secca:

Se l’adesione alla cedolare secca avviene nel corso dell’anno 2019, la scadenza per il pagamento è la seguente:

• in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
• in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:

la prima, del 40% (del 95%), entro il 30 giugno

la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Codici versamento cedolare secca

Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati i seguenti codici:

• 1840: Cedolare secca locazioni,  Acconto prima rata
• 1841: Cedolare secca locazioni,  Acconto seconda rata o unica soluzione
• 1842: Cedolare secca locazioni,  Saldo

Come si registra il contratto di locazione?

Il contratto di locazione può essere registrato entro 30 giorni dalla stipula o, se anteriore, dalla data di decorrenza del contratto con il modello RLI. Le modalità sono sempre le stesse è possibile :

• utilizzare i servizi telematici messi a disposizione dell’Agenzia delle Entrate;
• richiedere la registrazione in ufficio;
• incaricare un intermediario abilitato: professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.

I modelli e le istruzioni sulla compilazione del contratto sono disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Voglio ricordare che i nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto la documentazione e l’attestato della prestazione energetica dell’edificio (APE) che deve essere anche allegato al contratto.

Se si opta per la cedolare secca, alla registrazione del contratto non vanno versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Da precisare: la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione

Quali effetti ha la cedolare secca sul reddito?  

Il reddito assoggettato a cedolare:

• non concorre a formare il  reddito complessivo, ai fini della dichiarazione dei redditi;
• sul reddito soggetto a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni

però il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento di benefici ai fini della determinazione dell’Isee e della determinazione del reddito per essere considerato a carico.

Il gruppo euromedian.com spera di aver fatto cosa gradita offrendo ai suoi lettori un articolo tecnico  ma dal taglio pratico.  Lo abbiamo reso fruibile,  di semplice lettura e molto  chiaro anche per i meno esperti della materia, nonostante i richiami normativi fondamentali, senza i quali non verrebbe ad esistenza la stessa cedolare secca sugli immobili commerciali.   

Per qualsiasi dubbio o chiarimento in materia non esitate a contattarci perché saremo lieti di offrirvi anche qualche consiglio  in materia.

Inoltre vogliamo sempre ricordarvi che sono disponibili i nostri software di contabilità, poiché i canoni di locazione vanno inseriti in contabilità e la stessa cedolare secca nelle dichiarazioni.

 Il gruppo euromedian è a disposizione per chiarire ogni Vostro dubbio.  Felici di aiutarvi.

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