Affitti Brevi 2026: Cosa Cambia con la Soglia
Fisco & Locazioni Brevi
In sintesi
Dal 2026 chi affitta case per brevi periodi può restare nel regime della cedolare secca solo fino a 2 immobili (prima erano 4). Il primo immobile sconta l'aliquota del 21%, il secondo del 26%. Dal terzo immobile in poi, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale: niente più cedolare, serve la partita IVA. La soglia si basa sul numero di immobili destinati alla locazione breve nell'anno, non sulle notti effettivamente affittate.
Chi affitta case per brevi periodi, su piattaforme come Airbnb o Booking.com o direttamente, deve fare i conti con un cambiamento importante introdotto dalla Legge di Bilancio 2026 (Legge 30 dicembre 2025, n. 199, articolo 1 comma 17). La norma non tocca solo le aliquote, ma soprattutto la soglia oltre la quale l'attività smette di essere considerata una semplice locazione tra privati e diventa, agli occhi del Fisco, un'attività d'impresa.
Sommario
Cosa cambia dal 2026
Fino al 2025, un proprietario poteva mettere in locazione breve fino a quattro appartamenti restando nel regime semplificato riservato ai privati, con la possibilità di applicare la cedolare secca. Dal 1° gennaio 2026 questa soglia è stata dimezzata: il limite scende a due appartamenti per ciascun soggetto, nello stesso periodo d'imposta.
Superata questa soglia, cioè dal terzo immobile, la legge presume che l'attività sia svolta in forma imprenditoriale, con tutte le conseguenze che questo comporta in termini di IVA, contabilità e adempimenti.
Come funziona la doppia aliquota
Per chi resta entro la soglia dei due immobili, la cedolare secca prevede due aliquote diverse:
| Immobile | Aliquota cedolare secca |
|---|---|
| Primo immobile (a scelta del contribuente) | 21% |
| Secondo immobile | 26% |
È il contribuente stesso a scegliere, in sede di dichiarazione dei redditi, quale dei due immobili considerare come "primo" ai fini dell'aliquota agevolata. Conviene naturalmente applicare il 21% all'immobile che ha generato i canoni più alti nell'anno, in modo da massimizzare il risparmio fiscale complessivo.
Un esempio pratico
Un proprietario affitta in breve due appartamenti: il primo ha generato 15.000 euro di canoni nell'anno, il secondo 9.000 euro. Conviene applicare il 21% ai 15.000 euro (imposta di 3.150 euro) e il 26% ai 9.000 euro (imposta di 2.340 euro), per un totale di 5.490 euro di cedolare secca.
Cosa succede dal terzo immobile
Qui sta la vera novità del 2026. A differenza di quanto si legge in alcune fonti, non è stata introdotta una terza aliquota (per esempio al 30%) per il terzo o il quarto immobile: quella previsione compariva nelle bozze iniziali del disegno di legge, ma non è confluita nel testo definitivo approvato. La misura effettiva è diversa e, per certi versi, più netta: dal terzo immobile destinato alla locazione breve nello stesso anno, scatta la presunzione di attività d'impresa.
Cosa conta davvero ai fini della soglia
Un aspetto che genera spesso confusione riguarda cosa venga effettivamente conteggiato per stabilire se si supera la soglia dei due immobili. Alcuni punti fermi:
- Conta il numero di immobili, non le notti affittate. Un appartamento messo in locazione breve anche solo per pochi giorni o per qualche weekend nell'anno concorre al conteggio esattamente come uno affittato per l'intera stagione.
- Conta l'intero periodo d'imposta. Se un immobile è stato in affitto tradizionale per alcuni mesi e poi convertito in locazione breve per il resto dell'anno, rientra comunque nel conteggio della soglia.
- Conta chi gestisce effettivamente l'immobile, non solo chi ne è formalmente proprietario. Se la gestione sostanziale (annunci, incassi, rapporti con gli ospiti) fa capo a una persona diversa dall'intestatario catastale, l'Amministrazione finanziaria può valutare a chi imputare realmente l'attività, guardando alla coerenza tra contratti, incassi e chi opera concretamente.
Per questo motivo, chi gestisce più immobili insieme ad altri familiari o soci in affari (ad esempio tra coniugi, fratelli o tramite un property manager) dovrebbe curare con particolare attenzione la coerenza tra intestazione degli annunci, titolarità dei contratti e tracciabilità dei flussi finanziari.
Attenzione ai servizi in stile hotel
Restare sotto la soglia dei due immobili è una condizione necessaria, ma non sufficiente, per essere certi di restare nella locazione breve tra privati. La normativa consente, per questo tipo di locazione, solo servizi accessori minimi, come la fornitura di biancheria e la pulizia iniziale dell'appartamento.
Se invece l'offerta si arricchisce di servizi tipici di una struttura ricettiva — colazione, pulizie giornaliere, cambio frequente della biancheria, assistenza h24 strutturata, transfer organizzati — anche restando sotto la soglia numerica può emergere un'organizzazione di mezzi e servizi assimilabile a un'attività d'impresa, con conseguente necessità di valutare l'apertura di una partita IVA e i relativi adempimenti IVA.
In pratica, più l'esperienza offerta all'ospite somiglia a quella di un hotel o di un bed & breakfast strutturato, più aumenta il rischio che il Fisco consideri l'attività come impresa, indipendentemente dal numero di appartamenti coinvolti.
Altre novità da conoscere
Oltre alla soglia, il 2026 porta con sé altri due elementi rilevanti per chi opera nel settore degli affitti brevi:
- Codice Identificativo Nazionale (CIN): è obbligatorio indicarlo per ogni immobile destinato alla locazione breve, sia negli annunci sia in dichiarazione dei redditi.
- Regolamento UE 2024/1028: dal 20 maggio 2026 è pienamente operativo e impone alle piattaforme digitali (Airbnb, Booking.com e simili) di trasmettere periodicamente i dati sugli affitti alle autorità fiscali, rendendo più semplice per l'Agenzia delle Entrate incrociare le informazioni sui proprietari e sugli immobili gestiti.
Domande frequenti
Quanti immobili si possono affittare in breve nel 2026 restando fuori dal regime d’impresa?
Al massimo due, per soggetto e per periodo d'imposta. La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha dimezzato la soglia, portandola da più di quattro a più di due appartamenti destinati alla locazione breve nello stesso anno.
Quali sono le aliquote della cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026?
Il 21% si applica a un solo immobile scelto liberamente dal contribuente, in genere quello con i canoni annui più alti. Il secondo immobile è tassato al 26%. Non è più previsto un terzo scaglione: dal terzo immobile si esce direttamente dal regime della cedolare secca per le locazioni brevi.
Cosa succede se si affittano tre o più immobili nel 2026?
Dal terzo immobile destinato alla locazione breve nello stesso periodo d'imposta, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale: non è più possibile applicare la cedolare secca ed è necessario aprire una partita IVA. Si tratta di una presunzione assoluta, che non ammette prova contraria.
Conta il numero di notti o il numero di immobili destinati alla locazione breve?
Conta il numero di immobili destinati alla locazione breve nel periodo d'imposta, non la durata effettiva degli affitti. Anche un immobile affittato per pochi giorni o solo per alcuni weekend concorre al conteggio della soglia allo stesso modo di uno affittato tutto l'anno.
Offrire colazione o pulizie giornaliere fa scattare automaticamente la qualificazione come impresa?
Il rispetto della soglia dei due immobili non basta da solo a restare nella locazione breve tra privati: se l'offerta include servizi tipici delle strutture ricettive (colazione, pulizie giornaliere, cambio biancheria frequente, assistenza continua), può emergere comunque un'organizzazione assimilabile a un'attività d'impresa, anche restando sotto la soglia numerica.
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Contenuto redazionale a scopo informativo, aggiornato alla normativa vigente nel 2026 (Legge di Bilancio 2026, L. 199/2025). Non sostituisce la consulenza di un commercialista per la valutazione della propria situazione specifica, in particolare nei casi di comproprietà, comodato o gestione tramite terzi.
